【地理观察】小区住宅布局方式大有讲究为什么说未来3

　　原标题：【地理观察】小区住宅布局方式大有讲究，为什么说未来30年，高层住宅“一文不值”？3大问题该被重视

　　随着居民生活水平的日益提高，大家对于买房子这件事是越来越上心了，对房源的选择也是越来越挑剔了。就园区而言，绿化、休息区、休闲设施、景观等都是购房者需要考虑的购买指标，除此之外，千万不要忽略了小区住宅的布局方式，它与住户的居住方式与生活质量紧密相关。

　　住宅布局方式是指小区内楼栋的排列形式，我们最常见的小区住宅布局有三种：行列式、点群式和围合式。这三种住宅布局方式，每一种都有各自的优缺点，购房者在对各住宅布局的房源选择上也有相应的讲究。下面就跟随小编一起来了解一下吧！

　　建筑布局是指小区内楼栋的排列形式，他决定了小区的通风性、风水、以及视野和园林的打造，一般来说，分为围合式、行列式、点阵式、混合式等等，每一种形式都有着自己的优势和缺点，这就吸引着不同喜好的人选择不同的布局形式。

　　见字如意，围合式即楼栋布局于地块四周，留出中间空间做园林绿化和小区配套设施，这种小区布局避免了小区绿化的零零散散，留给园林设计师更多的发挥空间，但是组团式园林的增多对开发商的成本压力也是不小；同时沿街一面的建筑物排列整齐，让小区的形象可以保持统一。

　　优点突出，缺点也很明显，多面围合式布局使得只有一部分建筑具有良好的朝向，另外，由于楼栋之间相互遮挡，不仅会造成一些地方没有阳光，同时小区的自然通风性也会大大降低。

　　行列式，一般选择一个合适的朝向，楼栋之间平行排列，形成规则的行列式，园林绿化，景观和小区配套设施分布于建筑物之间，一般常见于洋房产品、联排产品以及部分高密高层小区。

　　以楼栋的日照时间为重要参考因素，使楼栋之间保持一个合理的间距，每栋都会有合理的朝向，而且行列式也很容易产生过堂风，在通风性上是高于围合式的，可是中规中矩的行列式最大的软肋就是在小区的园林景观上，几乎很难打造出一个组团的小区景观，基本是各类绿植凑出一个“某某巷”、“某某路”之类的园林，喜欢静谧、更在意小区园林的楼友慎入。

　　点阵式布局可以理解为自由布局，随心的设计师在合适的位置选择合适的朝向，设计合适的楼栋，是由独立式住宅（如独栋别墅）、多层、高层住宅组成行或独栋高层搭配组成的布局形式。

　　自由的布局使得每一栋都尽可能的做到最好的朝向，在通风性和采光性上几乎为最佳，且楼间距相对较大，在视野面上是远远大于行列式的，绿地面积大，每栋楼都能充分享受阳光，通风良好，居住环境舒适，由于诸多优势，点阵式布局常见于别墅区或者高端高层小区，而且点阵式占地面积较大，强大无遮挡的视野面对周边环境的要求一般较高，所以不会见于繁华密集的地区，售价相对于其他布局都较高，改善客群或想一步到位的客户可以考虑。

　　疫情之后，一句“多通风”，也得“有风可通”，选择通风性好的小区，也是选择健康；点阵式布局的小区由于其高端性，在选址上一般会选择水边或如半山腰等这种具有坡地地势的地方，这样天然的气压地势会使得自然风更加顺畅，在雨水季节排水流畅，也不容易积生细菌、病毒，同时靠山活水在风水上也是上乘。

　　混合式即是行列式、围合式、点阵式的结合体，常见于高层、多层、别墅的高低配小区中，高层采用围合式、多层采用行列式、别墅采用点阵式是一般混合式小区的布局特点。

　　从布局、通风、采光性来讲，都算是综合性的产品，没有多少突出的地方，问题也不会太明显，能满足大部分人群的置业需求，混合式布局的小区往往是大型住宅小区，居住人口多，环境较为嘈杂，在小区人群的圈层和纯粹性上就会打一个折扣了。

　　如今“快餐式”的文化已经深入到各行各业，城市社会普遍很浮躁，大城市更是生活节奏飞快，时间是获利所付出的最大成本。工匠精神越来越稀有，流于表面的浮华成为了主流。这一点在房地产市场里也得到了诠释。买房对于绝大部分老百姓来说，一辈子能经历一次就很难得了，似乎只要苦一阵子把房子买了，一块石头就能落地了。未来真的可以安心住一辈子了？可别天真的想当然，很多时候理想很丰满，现实却很骨干。未来30年，住房市场或将面临3个困境，购房者及后代该如何面对呢？

　　早先，国家实行分房制度，那用料是真实在，质量不知道比现在的新建住宅放心多少倍。但是，全国十多亿人都等着房子住，只靠国家“慢工出细活”的话，很多人只怕一辈子都等不到，城市化发展也会非常缓慢，所以后来进行了住房改革，房子作为商品获得了更多的自由。建设速度虽然提了好几倍，但质量却在不断下滑。豆腐渣工程时有爆出，质量纠纷屡见不鲜，老百姓花了毕生积蓄所换来的可能不是安心，而是揪心。

　　商业盈利是目的，居住安全才是顺带手的，因此赶工期和节约材料成本都是常有的。这种房子表面设计过硬，但里子怎么样谁也不知道，唯有入住之后用时间去检验。不出问题是侥幸，出了问题就是必然。房屋验收有3种标准，质保年限不同，有些房子通过了最低标准的验收，但宣传广告或售价却是高标准的。很多受经济局限的购房者对此不甚了解，图便宜就很容易受骗上当。有专家说，从商品房如今的普遍质量来看，有一些30年后就将面临淘汰，理论上承诺的年限50年、70年，可能现实中根本达不到。

　　之前，拆迁拆的都是平房矮楼，虽然补偿很多，但那片地上的住户零零散散就那么十几户，顶多百余户。未来盖几栋高楼，一栋楼就能达到几十户、上百户，因此一个楼盘就可以翻倍卖给更多人，是稳赚的事情。而现在的高层已经达到了二三十层，未来若想盈利，恐怕要加盖到五六十层才能获得现在的“油水”。但是总高若是超过了国家规定100米，就需要增加成本在技术和材料商，对于房企而言也是不划算的。有人推测，未来高层拆迁是件难事，数量庞大，拆不起，也拆不完。因此，有钱人可能都逃离市区高楼，搬去别墅洋楼了，只有穷人才住高层危楼，居住环境和安全堪忧。想拆迁的话，可能需要业主自掏腰包去完成加固或者重建。

　　另外，房子老了，维修也是大问题。电梯是高层住宅的出行必备，一旦出现问题住户要遭很大罪。电压、水压对于楼层较高的业主来说也是很大难题，随着未来维修需求的不断扩大，价格也可能会水涨船高。以前的老房子没有维修保养金，现在新盖的房子到以后可能也会面临维修保养基金不足的 问题。有的小区物业不作为，有的小区没有居委会，管理制度不健全，谁也不舍得花钱，这一现象可能永远无解。

　　有规定，住宅总高度以100米为界限，超过了必须通过技术和质量的严格检验。因此目前普遍住宅都在33层左右，再高的话，开发商需要投入相当大的资金去解决技术难题，否则盖完也无法出售。逃生通道和消防设备必须很考究，耗时耗力耗财，愿意去做得开发商是少数。有人想当然的以为，既然总高超过100米的建筑验收标准高，质量一定错不了，可以放心买。但你别忘了，一旦发生不可抗力的灾难，生还率会降低很多。特别是住在极高楼层的业主，如发生火灾，消防喷枪顶多到达25层，在地面根本够不到，救援过程变复杂，营救时间就会拉长。

　　当下，楼市调控进一步深化，很多城市的楼盘备案价被限制，而开发商最近开始动工的楼盘又是之前高价接盘的地块，所以在利益缩水的情况下，质量问题加剧的可能性很大。近几年买房的消费者在购房前，最好查清开发商的背景和新闻，选择口碑好的大房企。在交房的时候，宁可自掏腰包请专业验收团队复验一边，也一定不能马虎侥幸，保证安全。

　　近年来，随着支柱产业的迅猛发展，开发商不仅在城里拼命盖房子，连城郊和农村也不放过，现在农民也都上楼了，按照目前的城镇化发展，未来可能十几亿人口很可能都会上几十层住宅高楼居住。

　　一方面，房价高不可攀，人民买不起房，另一方面，房子空置率奇高，多地出现空城，鬼城。真是让人无解。

　　中国的高层住宅的平均设计寿命约在50年左右，但实际上很多开发商为了节约成本，就有偷工减料的现象，这也不是什么稀奇事。

　　未来20-30年内的高层与超高层住宅将会集中老化，倒塌也比现在更常见，包括楼体老化、电梯老化、设备老化等，维护保养成本高，到30-40年内完全成了不能住人的危房了，然而，高楼的拆迁难度很大，而且拆迁成本也是非常高的，这就是所谓的高楼后遗症。

　　我们不说中国未来的高楼后遗症，就说80年代中国很多城市也都建了5-7层的住宅楼吧！比如：学校、单位家属楼、机关单位、居民住宅等等，现在才30多年吧！外形已经破烂不堪了，很多这种楼已经成了危房。

　　其实，在第二次世界大战之后，欧洲为人口高峰而建了大量的高层住宅，后来这些高楼老化后，这里的居民全都成了贫民窟。

　　因为容积率高，重新开发就没有利润可赚，政府和开发商都也无计可施，这种问题就会越来越严重，所以，现在的发达国家都不再流行建高楼大厦了，因为高楼的后遗症实在是太多了，不过，欧美的高层住宅寿命平均能达到50年，因为他们的监管体系和验收制度都是按照非常严格的标准执行的，谭老师地理工作室综合整理所以，偷工减料是很不常见的现象，但欧美的高楼后遗症已经日益凸显了。

　　现在的很多美国人、英国人、德国人等等，他们都不愿意去大城市买高层住宅，而是买独栋的两三层小楼，门口还带有草坪的，这样的房子寿命可以长达两三百。